Гвардия стального императора
Центральное информационное агентство Новороссии Novorus.info

Общество Новороссии

Россияне больше не смогут приобретать недвижимость

Просмотров: 1535

Россияне больше не смогут приобретать недвижимость
В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта. Это прервало понижательный тренд, существовавший с 16 декабря 2014 года (на тот момент ключевая ставка составляла 17%).

Решение ЦБ, отмечает управляющий партнер Единой Городской Службы «Помощь Дольщикам» Жанна Малис, обусловлено несколькими факторами:

— Во-первых, существенно выросли доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) вследствие их продаж нерезидентами, что привело к фактическому приостановлению аукционов по размещению новых выпусков ОФЗ. Во-вторых, этому поспособствовала конъюнктура на внешних рынках. В-третьих, сыграла свою роль и динамика курса валют.

При этом эксперт обращает внимание, что с начала года наметился рост процентных ставок на рынках развивающихся стран. В частности, ключевая ставка в Турции сейчас составляет 24%, годом ранее ставка составляла 7,5%.

Примечательно, что вслед за этим решением Банка России государственная компания ДОМ. РФ (экс-АИЖК) подняла ставку по ипотечному кредиту для объектов недвижимости вторичного рынка сразу на 1%, а ряд банков, подчеркивает старший аналитик WMT Consult Ольга Орлова, увеличили проценты по своим ипотечным продуктам еще в августе. В связи с этим «Свободная Пресса» попыталась выяснить у экономистов и экспертов рынка недвижимости — к чему готовиться российским заемщикам в ближайшей перспективе?

В первую очередь издание попросило экспертов оценить, насколько возможно дальнейшее увеличение Центробанком ключевой ставки.

— Девальвация рубля в 2018 году по-своему необычна, — полагает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Она была вызвана политическими решениями, принятыми в другой стране, а не объективным изменением экономической конъюнктуры, как, скажем, в 2014 году, когда за год цены на нефть упали в два раза. Соответственно, прогнозировать, как дальше будет меняться жизнь, практически невозможно: придется дождаться очередного законопроекта американского конгрессмена. Острота реакции российской экономики тоже непредсказуема, так как зависит от скорости и масштабов бегства международных спекулянтов из российских финансовых активов. На этом фоне ключевая ставка регулятора (а вслед за ней и ставки по ипотеке) могут резко вырасти, как это было в начале 2015 года, когда за два месяца жилищный кредит подорожал сразу на 2 процентных пункта. Альтернативный сценарий — постепенное повышение размера ставок на фоне плавного увеличения ключевой ставки. Впрочем, даже если нас не ожидает шоковый сценарий, предпосылок к снижению ставок пока нет из-за повышения НДС, а также роста расценок на промежуточные товары и услуги.

— Мы прогнозируем, — добавляет Ольга Орлова, — повышение как минимум на 1 процентный пункт до конца года. Это будет связано с ослаблением рубля, которое будет вызвано дополнительными пакетами санкций против России. На данный момент существует информация о том, что к концу года курс рубля может значительно просесть именно на фоне дальнейшего обострения международных отношений.

«СП»: — Как быстро и как сильно это отразится на ставках по ипотечным кредитам?

— Повышение ключевой ставки, несомненно, повлияло на пересмотр ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке, — говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. — Многие коммерческие банки уже повысили процент от 0,3% до 1%. При этом крупнейшие банки с государственным участием пока удерживают ставки на уровне 9−9,5%, и сохранена градация для особых категорий заемщиков, например, участников зарплатных проектов. В то же время дополнительные преференции и сезонные акции, которые позволяли получать ипотеку по ставкам ниже 9%, были завершены.

— На мой взгляд, — дополняет коллегу генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, — до конца года этот показатель не превысит 9,9%, поэтому позитивное влияние ипотеки на продажи первичной недвижимости сохранится. Напомню, что рост спроса на ипотеку наблюдался и при более высоких ставках в 2016—2017 годах, когда они достигали 11% годовых. Желание переехать в новое жилье, полагаю, все же пересилит страх перед высокими ставками.

«СП»: — Стоит ли ждать от правительства каких-либо дополнительных программ или дополнительного финансирования, чтобы поддержать уровень ставок по ипотеке в случае роста ключевой ставки? Или будут действовать голые законы рынка?

— От правительства, — уверена Жанна Малис, — каких-либо дополнительных программ или дополнительного финансирования с целью поддержать уровень ставок по ипотеке при росте ключевой ставки ждать не стоит по ряду оснований.

Во-первых, спрос на ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) и так рекордный. В первой половине 2018 года выдано 663,4 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,31 триллион рублей. Это на 57% больше, чем в I полугодии 2017 года в количественном выражении и на 69% - в денежном. ДОМ. РФ прогнозирует, что объемы выдачи ипотеки увеличатся до 3 триллионов рублей в 2018 году.

Во-вторых, правительство вынужденно проводит непопулярные меры в области экономики. Тут и повышение НДС до 20%, и повышение пенсионного возраста, и повышение штрафов и пошлин. Ресурсы правительства ограничены. Однако следует отметить, что очень большой популярностью пользуется введенная Постановлением Правительства № 1711 от 30 декабря 2017 года программа по субсидированию ипотеки для тех, у кого родился второй или третий ребенок в период с 2018 по 2022 год. В рамках программы можно совершить покупку жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке или же рефинансировать уже существующий ипотечный кредит под 6% годовых. По оценкам ДОМ. РФ и FRG, доля рефинансирования в выданных кредитах в I полугодии составила около 14%. Возможностью рефинансировать свои кредиты по данной программе воспользовались около 90−95 тысяч заемщиков на общую сумму до 180−185 миллиардов рублей. При этом пик спроса на рефинансирование пройден в феврале (доля рефинансирования в выдаче 15,6%), а в июне его доля достигла 12,7%. За вычетом рефинансирования с начала года выдано новых кредитов на сумму около 1,1 триллиона рублей (+45% к I полугодию 2017 года), что также является рекордным показателем за I полугодие за всю историю. Рынок ипотеки растет, и прежде всего за счет новых заемщиков.

В-третьих, колебания на валютном рынке заставляет людей паниковать и покупать недвижимость. Для большинства людей недвижимость — это цель, гарант безопасности, а валюта — это средства. Многие стали покупать недвижимость по банальному «стадному чувству». Высокой спрос поддерживается низкими ставками по ипотеке.

«СП»: — Как рост ипотеки отразится на покупательском спросе на первичное и вторичное жилье? Какой сегмент просядет больше?

- В период увеличения объемов кредитования спрос на вторичное жилье вырос, особенно в регионах, — обращает внимание Мария Литинецкая. — Ограниченный бюджет покупки подталкивал людей к участию в долевом строительстве, то есть к покупке более доступного жилья. Однако, когда ставки сократились, многие предпочли «вторичку», пусть даже морально и физически устаревшую. Тем не менее в Москве этот эффект не был столь ярко выражен: напротив, ежемесячные темпы прироста сделок с первичным жильем в годовом выражении составляли порядка 57%, а во вторичном секторе — 29%. Если ставки по ипотеке начнут ощутимо повышаться, это стимулирует часть покупателей вновь рассматривать более доступные объекты на ранней стадии строительства вместо старого жилого фонда.

«СП»: — Следует ли вообще ждать очередного кризиса на рынке недвижимости (первички, вторички и так далее)? Насколько сейчас рынок устойчив и каков у него запас прочности перед лицом вероятных кризисов?

— Говорить о кризисе на рынке недвижимости преждевременно, — уверен директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц.- На мой взгляд, никаких причин для его возникновения не наблюдается. Падение покупательской способности, рост стоимости постройки, инфляция и повышение ставок по ипотеке — все эти факторы в совокупности могут привести к снижению рынка менее чем на 10%.

— Давайте рассуждать методом исключения, — предлагает Роман Сычев. — Дефицита жилья не будет, так как запланирован очень большой объем к строительству. Застройщики получили разрешений на строительство свыше 48 миллионов квадратных метров. Падение платежеспособного спроса? Тоже нельзя будет назвать кризисом, будет просто его коррекция и адаптация под новые цены и ставки. Кризис отрасли в связи с новыми законодательными поправками мы также считаем временной коррекцией для естественного отбора застройщиков. Мы все же более оптимистичны, пока не видим ничего катастрофического.

Однако российский ученый, писатель и политический аналитик Константин Щемелинин придерживается иной точки зрения на этот счет.

— В настоящий момент времени рынок недвижимости находится в конце фазы некоторого подъема, которая началась в 2016 году, когда иностранные спекулянты начали игру на повышение рубля, известную как кэрри-трейд, — подчеркивает он. — Весной этого года данный цикл подошел к концу, и курс рубля упал. Рынок недвижимости в России сейчас находится перед падением, возможно, перед обвальным падением (если санкции США окажутся столь разрушительными, как их прогнозируют). Нужно понимать, что Россия и США сейчас находятся на начальном этапе тяжелой геополитической схватки. Правительство России это понимает, поэтому всячески пытается сконцентрировать побольше денег (это и пенсионная реформа, и повышение НДС, и повышение акцизов, и рост добычи нефти, и продолжение поддержки Сирии и многое другое).

Многие говорят о том, что в ближайшие год-два разразится мировой финансовый кризис, и для этого есть все основания. Применительно к России это может обвалить нацвалюту до уровня выше 90−110 рублей за доллар. Смотрите, с 4 квартала 2017 года ФРС США сокращает количество долларов в обращении — это приводит к росту курса доллара и падению курсов стран, зависимых от доходов с импорта Турции, Бразилии, ЮАР и других стран, а также России. В целом, если бы не противостояние с США и вероятный мировой кризис, то индустрии недвижимости в ближайшие годы ничто не угрожало бы, но эти два риска все равно реализуются в большей или меньшей степени.

Брать сейчас ипотеку очень опасно для финансового будущего заемщика, резюмирует Константин Щемелинин. Ипотека — это когда человек меняет будущее, которое еще не наступило, на настоящее, которое есть сейчас. Главная проблема ипотеки заключена в том, что она дается на длительный срок, обычно от 15 лет и более, в то время как периодичность экономических кризисов обычно составляет 10−15−20 лет. Ипотеку лучше всего брать в начале экономического цикла: для современной ситуации в России — это 2009−2010 годы. Сейчас же Россия находится на пороге нового экономического кризиса, а любой кризис — это безработица и рост процентных ставок. В этих условиях, перед мощным экономическим штормом, брать ипотеку можно только абсолютно уверенным в своих финансах людям — всем остальным же следует повременить и сохранить свободные деньги (не в рублях).


Андрей Захарченко,
Источник: http://svpressa.ru/realty/article/212577/
Центральное информационное агентство Новороссии
Novorus.info
Поделиться статьей в соц.сетях
Внимание! Редакция может не разделять точку зрения авторов публикаций.

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь. Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Правила сайта


Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.